◆계약
집을 옮기려고 마음을 먹었다면 가장 먼저 계약에 헛점이 없나 짚어 봐야 합니다.
계약 전에 등기부 등본상의 소유자가 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인하는 것은 기본입니다.
등기부등본에 가압류 압류 가등기 경매 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지 확인해야 합니다.
근저당 저당권 전세권 등의 권리가 등기돼 있을 경우는 좀 더 복잡합니다.
예상되는 주택 가격에서 근저당 금액과 먼저 입주한 가구의 전세보증금 등을
공제해보면 본인의 전세보증금을 돌려 받을 수 있을지 대략 알 수 있습니다.
계약할 때는 등기부상 소유자와 계약자의 주민등록증을 대조해 보세요.
대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인해야 합니다.
계약서에는 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분),계약금,중도금,잔금 및 기일,
임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장을 날인하게 됩니다.
특약사항은 되도록 구체적으로 적어 추후의 분쟁 소지를 없애는 것이 좋습니다.
대금을 수수할 때는 영수증을 반드시 받아 보관해야 합니다.
계약 후에는 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 떼 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 다시 한번 확인하세요.
신규 분양주택의 잔금은 해당 건설업체에 가서 명의변경을 한 후 지급합니다.
매매의 경우 잔금지불 후 되도록 곧바로 소유권 이전등기를 하는 것이 좋습니다.
전세일 경우 전입신고를 하고 집주인의 동의를 얻어 전세권 등기를 하는 것이 유리합니다.
여의치 않을 경우 등기소나 동사무소에서 전세계약서 원본에 확정일자를 받아둬야 합니다.
주택임대차 신용보험에 가입하면 보증금 반환이 어려울 때 일정액의 보험료를 받을 수 있습니다.
실제로 부동산 중계업소를 끼면 상기 모든 사항들이 깨끗이 마무리 되지만 중계 수수료라는 부분이 있습니다.
발품을 팔면 서울 같은 곳은 수 십만원을 아낄 수도 있습니다.
◆세금
준비만 확실하게 하면 가장 많이 돈을 아낄 수 있는 것이 부동산 매매 관련 세금입니다.
우선 집을 사면 지방자치단체가 부과하는 등록세와 취득세 농어촌특별세 교육세를 내야 합니다.
대체로 매입 금액의 2.7% 정도입니다.
취득세는 매입금액의 1%, 농어촌특별세는 취득세액의 10%로 매매잔금 납부일로부터 30일 이내에 신고,납부하면 됩니다.
기간을 어기면 20%의 가산세가 붙습니다.
등록세는 소유권을 취득할 때 매입금액의 1%가 부과됩니다. 교육세는 등록세액의 20%로 등기를 하기 전까지 내면 됩니다.
지방세 외에도 토지 및 건물을 취득했을 때는 국민주택채권을 사야 합니다.
국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권입니다.
시가표준액을 기준으로 매입할 금액이 결정됩니다.
특별시 및 광역시의 경우 주택에는 시가표준액의 1.3~3.1%,토지에는 2.5~5%가 적용됩니다.
그 외 지역은 주택이 시가표준액 대비 1.3~2.6%,토지는 2~4.5%의 채권을 사야 합니다.
채권은 매입 즉시 팔 수 있으며 할인율은 10.48~10.59% 정도 됩니다.
기존주택을 산 경우에는 전 소유주의 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서와 주민등록등본이 필요합니다.
◆이사 비용
이삿짐 업체 선정부터 이사비용 절약, 피해보상 방법에 이르기까지 알뜰하고 효율적으로 이사할 수 있는 방법을 알아보면
▲ 이삿날 선택="손 없는 날"과 휴일은 피하고, 비수기 평일을 선택하면 유리합니다.
손 없는 날이란, 잡귀들이 날수에 따라 사방으로 돌아다니면서 사람의 활동을 방해한다는 속설에 따른 것으로
통상 날짜 끝자리가 9일과 10일(19일과 20일, 29일과 30일)이 귀신들이 활동을 멈추는 손 없는 날로 통합니다.
최근 금요일도 주말요금을 받고 있으니 유의하시기 바랍니다.
손 없는 날이나 주말을 피하면 5만-10만원 정도 절약할 수 있습니다.
▲ 이삿짐 꾸리는 요령=포장이사의 경우 이삿짐을 별도로 싸놓을 필요는 없지만 귀금속과 귀중품은 자신이 직접 챙겨야 합니다.
특히 부엌살림의 경우 기준을 정해 분리해 놓지 않으면, 뒤죽박죽 되기 쉬워 최대한 버릴 것과 가져갈 것 등을 분류해 정리해주는 것이 좋습니다.
▲ 이삿짐 업체 선정=공신력 있는 업체를 이용하고 견적은 2곳 이상에서 받아 보세요.
업체를 선정할 때는 관할 시,군,구청의 화물운송주선사업협회에 등록돼 있는 업체를 선정해야 안전합니다.
▲ 이삿짐 운송계약=계약은 반드시 관인 계약서를 사용한 서면계약을 하세요.
이삿짐 업체를 선정했다면 운송 약관을 꼼꼼히 읽어본 후 서면 계약이 필요합니다.
대부분의 이사업체는 견적서를 계약서로 대신하는 경우가 많습니다.
이럴 경우 이삿짐이 훼손돼도 피해보상을 제대로 받을 수 없습니다.
▲ 피해보상=피해보상 약속 후 미루거나 이사업체와 인부들이 서로 책임을 전가해 처리하지 않을 때에는 피해사실에 대해 확인서를 받고 사진을 찍어두는 게 좋습니다.
이후 업체측에 연락해 피해 보상 및 처리 절차를 상담해야 합니다.
◆기타 발생 문제
▲부동산 중계 수수료
구분 거래가격 요율 한도액
매매 5,000만원 미만 0.6% 25만원
5,000만원~2억원 미만 0.5% 80만원
2억원~6억원 미만 0.4% 한도 없음
임대차 2,000만원 미만 0.5% 7만원
5,000만원 미만 0.5% 20만원
5,000만원~1억원 미만 0.4% 30만원
1억원~3억원 미만 0.3% 한도 없음
월세 [보증금+(월세액*100)]*임대차 요율
예] 1억원 임대(전세) 계약한 경우 0.4%인 40만원은 한도액을 넘기 때문에 30만원만 주면 됩니다.
중계 수수료를 더 받은 경우 신고하면 영업정지 6개월 처분을 받습니다.
▲집주인과 분쟁 생길 때=이사철을 맞아 전셋값이 급등할 경우 계약이 끝난 뒤에도 아무 말 없던 집주인이 갑자기 세를 올려주지 않으면 집을 비워달라는 경우가 있는데 세입자는 집을 비워줄 의무가 없고 보증금을 높여줄 필요도 없습니다.
주택임대차보호법은 집주인이 계약 만기 1~6개월 전까지 통보하지 않으면 기존 계약과 같은 조건에 계약이 2년 연장된 것으로 간주하며 계약기간이 연장되면 세입자는 2년간 더 살겠다는 요구를 할 수 있습니다.
▲전세기간 중 집주인이 바뀌어 세를 올려달라고 할 때도 세입자는 종전 집주인과 계약한 내용을 바꾸는 계약을 맺을 의무가 없습니다.
다만 물가가 많이 올랐거나 전셋값이 주변 시세와 크게 차이가 나면 보증금의 5% 범위에서 올려달라고 요구할 수 있습니다.
▲집주인이 계약만기 후 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 보증금 반환청구 소송을 제기하고 확정판결을 받은 뒤 경매를 통해 보증금을 회수할 수밖에 없습니다.
다만 소송에 6개월 정도의 기간이 소요되고 경매절차도 6개월이 걸리는 점을 유의해야 합니다.
▲보증금을 돌려 받지 못한 채 불가피하게 이사를 할 때는 주민등록을 옮길 경우 우선순위를 확보할 권리인 "대항력"을 상실한다는 점을 알아둬야 합니다.
따라서 즉시 내용증명으로 임대차계약 해지통고를 하고 관할 법원에 임차권 등기명령신청을 해 등기된 것을 확인한 뒤 주민등록을 옮겨야 합니다
